Diante da inadimplência das taxas condominiais por parte de condôminos, não é raro que os condomínios, na tentativa de colocar em dia sua arrecadação, tomem medidas pontuais em face dos condôminos.

Uma delas é a restrição da utilização de áreas comuns pelo condômino inadimplente, impedindo a utilização da piscina ou da academia enquanto perdurar a inadimplência por parte daquele condômino.

Diante disso, questiona-se: pode o condomínio tomar esarreta atitude, forçando o condômino inadimplente a colocar em dia suas obrigações? E mais: pode a convenção de condomínio estabelecer regras no sentido de permitir estas restrições?

Antes de responder ao questionamento, é importante deixar claro que a convenção é o documento que estabelece as regras de administração do condomínio. É a convenção a responsável por regras como o modo de distribuição das despesas, as obrigações da diretoria e dos conselhos consultivos, as regras para a realização de obras no condomínio, dentre outras. Também estará previsto na convenção as regras de cobrança dos condôminos inadimplentes e as multas a ele aplicáveis.
Neste sentido, pode-se dizer que a convenção é o documento mais importante do condomínio. É a legislação que vai regulamentar a vida entre os condôminos. Portanto, em regra, o que estiver escrito na convenção deve ser respeitado por todos.

E para alterar a convenção de condomínio, inserindo regras específicas, deve- se observar um quórum de 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351, Código Civil). Observado este quórum, os condôminos podem alterar a convenção, de forma que esta alteração fará lei entre os condôminos.

Portanto, imagine-se que a convenção tenha sido alterada, sendo então permitido que o condômino restrinja o acesso a estas áreas comuns. Isto é legal?

Segundo a justiça, a sanção que impede o condômino inadimplente de ter acesso a uma área comum limita, de forma indevida, o direito de propriedade. Ou seja, não pode o condomínio impedir a utilização das áreas comuns pelo condômino inadimplente, ainda que tenha sido votado em assembleia ou previsto em convenção (Decisão do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial no 1.564.030/MG).

Isto porque a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns, de forma que qualquer restrição a utilização das áreas comuns aos condôminos seria ilegal.

E caso a convenção seja alterada com esta permissão, o condômino prejudicado pode procurar seus direitos junto ao poder judiciário. A justiça poderá anular a cláusula prevista em convenção que imponha esta restrição e, a depender do caso, o condomínio estará sujeito a pagar danos morais ao condômino prejudicado.
Portanto, para que o condomínio cobre dos inadimplentes devem ser utilizadas as formas previstas em lei, que são as penalidades de natureza pecuniária.

Fellipe Duarte
Advogado
Associado do Ibradim - Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
Especialista em Direito Imobiliário, pós-graduado em Direito Ambiental (UFPR), pós-graduado em Advocacia Imobiliária, Urbanística, Registral e Notarial (UNISC), membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG, subseção Juiz de Fora.