Quando um não paga, todos pagam

Dívidas condominiais podem acarretar em penhora do imóvel do inadimplente Dívidas condominiais podem acarretar em penhora do imóvel do inadimplente

Ao não efetuar o pagamento mensal, os demais condôminos acabam tendo que arcar com a fatia do inadimplente

A estrutura física do condomínio é mantida graças à divisão dos custos entre os moradores. Despesas de água, luz, funcionários, reformas, entre outras manutenções, são cumpridas por meio da cobrança da taxa do condomínio, cujos valores devem ser iguais para todas as unidades. No entanto, quando alguém deixa de efetuar o pagamento mensal, os demais acabam tendo que arcar com a fatia do inadimplente.

Os motivos de um mau pagador são diversos: desemprego, dificuldades financeiras, viuvez, separação, desentendimentos entre morador e condomínio ou mesmo a má-fé, quando o pagamento da taxa é negado de forma voluntária. Entretanto, segundo alerta o advogado especialista na área condominial em Florianópolis, Rogério Manoel Pedro, o síndico não pode demorar a agir nesses casos. “Independentemente do motivo, os outros não podem ser prejudicados. O primeiro sinal de atraso no pagamento deve ser contido”, recomenda.

Configurada a inadimplência, o síndico ou a administradora devem procurar um advogado para analisar a situação e estabelecer a melhor estratégia para recuperar as taxas condominiais em atraso, bem como fomentar a adimplência. Uma delas é instituir um contrato que estabeleça a cobrança extrajudicial após determinado prazo - após 30 dias do vencimento da taxa, por exemplo - de modo a compelir os condôminos a pagarem em dia a taxa condominial.

Após as medidas preliminares, havendo persistência na inadimplência, o condomínio deve, através de seu advogado, ajuizar ação de execução prevista no art. 784, inciso X, do novo Código de Processo Civil, que diminuiu expressivamente o tempo do processo judicial de recuperação das taxas condominiais. “O réu será citado para pagar a dívida, e, persistindo o débito, o devedor será forçado por outros meios mais severos, como o confisco de bens, inclusive do próprio imóvel”, explica o advogado.

Penhora

Nos termos do artigo primeiro da Lei 8.009/90, “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam”. No entanto, a dívida condominial é uma exceção a essa regra, pois a Justiça entende que a taxa é um dever necessário ao bem comum e, dessa forma, pela preferência à coletividade, o ônus não pode ser transferido aos demais. Os condomínios do país vêm ganhando inúmeras causas envolvendo esse processo.

Quando o valor do débito não é tão alto, há mais alternativas de penhora, conforme explica o advogado Rogério Manoel Pedro: “O bem penhorado pode ser a garagem ou mesmo outro bem de fácil alienação”. Há ainda outro meio, via pedido judicial, da penhora de recursos financeiros através do convênio BACEN-JUD, quando o Banco Central realiza uma varredura de todas as contas bancárias que o inadimplente tem em seu nome. Encontrado valores, em conta, o saldo é bloqueado para servir de garantia ao pagamento. “Se o devedor não responder à nova intimação sobre esse bloqueio, o juiz determina que o banco transfira o dinheiro para uma conta vinculada ao juízo a fim de que a dívida seja quitada”, diz.

DICAS

  • Não deixe a dívida correr. Nos primeiros sinais de inadimplência tente uma conciliação com o condômino, indicando as vantagens da resolução pacífica
  • Lembre-se, a dívida condominial, segundo interpretação recente do STJ, é prescrita após cinco anos
  • Aumente o valor dos juros para atrasos no pagamento da taxa condominial. Essa medida reduz a inadimplência e mantém o caixa em dia
  • Busque agrupar o quórum qualificado em assembleia para inclusão de cláusulas na convenção que ajudarão a inibir o mau pagador
  • O dinheiro proveniente de penhora deve ser incluído ao caixa do condomínio para votação em assembleia da correta destinação, tais como reformas ou melhorias para o bem comum.

 

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