Inquilinos: quais são os seus direitos e deveres?

A cada novo morador que entra no prédio, a síndica Giovanna Hanauer entrega o regimento interno e a convenção para que todos conheçam as regras A cada novo morador que entra no prédio, a síndica Giovanna Hanauer entrega o regimento interno e a convenção para que todos conheçam as regras

A maior parte dos problemas em condomínio que envolve locatários acontece por falta de informação ou equívocos no entendimento das responsabilidades

Ao alugar um apartamento ou sala comercial, normalmente as pessoas não sabem ao certo quais são as regras que devem seguir, assim como aquelas que o condomínio também deverá cumprir. Para evitar essa situação e garantir que todos os inquilinos dos edifícios que administra estejam sempre cientes das regras, a síndica profissional Giovanna Hanauer implementou um procedimento padrão. A cada novo morador que entra no prédio ela apresenta as orientações básicas que fazem parte da rotina do condomínio, inclui o nome no quadro de moradores e entrega o regimento interno e a convenção. 

“Nos empreendimentos que administro, todos os moradores têm os mesmos deveres e direitos, independentemente de serem proprietários ou não. Além disso, os inquilinos não passam por nenhum tipo de restrição no uso da infraestrutura, tendo apenas a limitação no momento de votação em assembleias, quando estas envolvem questões de despesas extraordinárias, mas a qualquer momento poderão se manifestar com a apresentação de procuração devidamente reconhecida”, comenta. Ela destaca que, no seu caso, os inquilinos de temporada são os que mais dão trabalho. “Por mais que os proprietários se esforcem e façam um resumo do regimento de fácil leitura e compreensão, dificilmente o pessoal lê e respeita. Querem curtir as férias sem preocupação com tempo, horários e colaboração nesse sentido. Por isso ter uma equipe bem preparada no condomínio durante o verão ajuda muito na abordagem inicial e campanhas educativas também auxiliam nesse sentido”, comenta.

Inquilinos e condôminos

Giovana Hanauer
A cada novo morador que entra no prédio, a síndica Giovanna Hanauer entrega o regimento interno e a convenção para que todos conheçam as regras

Segundo o advogado Wagner Becker, especialista na área, a vida em condomínio é regida por diversas normas, tanto de caráter público como privado. E para manter a harmonia, é fundamental que a relação entre administração e locatários parta do entendimento de que toda negociação vem acompanhada de uma série de direitos e deveres, que deverão ser cumpridos entre os envolvidos, sendo que há nesse caso uma legislação que estabelece o papel de cada uma das partes. “Vale lembrar que inquilino não é condômino e estes possuem natureza jurídica difere Marconely da Cruz: locatários dev nciada. Por tanto, direitos e obrigações igualmente diversas, mesmo que em alguns casos sejam semelhantes. E, para ordenar essa relação, temos as disposições do Código Civil, Lei do Inquilinato, Lei de Condomínio, convenção e regimento interno do condomínio, e as decisões em assembleia. Além disso, a Constituição Federal, apesar de não tratar do assunto específico, também deve ser considerada em algumas situações, já que a vida em condomínio abarca aspectos como a dignidade da pessoa humana, afetando as relações interpessoais daqueles que dividem um espaço comum”, avalia.

Ainda de acordo com Wagner, entre as garantias do locatário está a possibilidade de participação ativa junto ao síndico, que tem por dever escutar o morador, tendo em vista que cabe a ele o pagamento das despesas ordinárias do condomínio e, também, por estar vinculado ao cumprimento das disposições contidas na convenção e regimento interno. “Ele não só pode como deve comunicar à administração sobre questões inerentes ao descumprimento dessas normas, bem como alertar sobre o descumprimento por parte de outros moradores. Mas vale lembrar que, quando o assunto em questão tem a ver com prestação de contas, a legislação é clara ao dispor que cabe ao síndico prestar contas aos condôminos, em assembleia, e não aos inquilinos. Devendo os locatários, ao identificar qualquer problema em relação à gestão, alertar o proprietário”, avalia.

Multas

Para o advogado Marconely da Cruz, o inquilino ao utilizar um imóvel localizado em um condomínio se iguala aos demais moradores. O que significa que deve exercer seus direitos em relação à utilização do bem e cumprir todas as disposições constantes no ordenamento jurídico. Como exemplo de dever a ser observado, ele cita o Artigo 1336 do Código Civil, que estipula dentre outras obrigações o impedimento em realizar obras que coloquem em risco a segurança do condomínio e ainda a proibição de alteração de fachada, norma que se aplica para todos os moradores. Mas, se mesmo assim forem registradas penalidades ao morador, o especialista alerta que a obrigação de pagamento das multas pelo descumprimento das normas condominiais pertence tanto ao locatário infrator quanto ao condômino. “O proprietário responde pela obrigação de pagamento da multa em caráter solidário, sendo que a sua responsabilidade civil advém do seu dever de vigilância. Essa obrigação é resultado da interpretação legal do artigo 22 da Lei n.8245que obriga o locador a garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado e também manter a forma e o destino do imóvel”, comenta.

Marconely Cruz

Marconely da Cruz: locatários devem receber todas as comunicações referentes ao condomínio, incluindo a ata de assembleia

Caso o gestor enfrente algum tipo de conflito, Marconely recomenda que ele atue de forma pró-ativa. “Compete aos síndicos por força do artigo 1348 do Código Civil fazer cumprir as normas condominiais, estando autorizada a aplicação de multa e propositura de ações judiciais. A dica é que atuem de forma dinâmica na solução desses conflitos mediante a expedição de notificações extrajudiciais ou judiciais destinadas ao inquilino e ao proprietário ofertando conhecimento claro das infrações e determinando a imediata cessação da prática. Lembre sempre que hoje a própria lei incentiva a solução consensual dos conflitos. O prévio diálogo entre os envolvidos e o registro de um termo de acordo para que se resolvam os impasses tem se demonstrado como uma prática eficaz e célere para restabelecer a paz social nos edifícios”, explica. Ele lembra ainda que qualquer comunicação referente ao imóvel ou condomínio, incluindo a ata da reunião de assembleia, sempre deve ser enviada uma cópia para conhecimento ao proprietário e também para o inquilino.

Direitos dos locatários

O locatário tem o direito de ter acesso à convenção e ao regimento interno do condomínio. A Lei do Inquilinato é clara ao dispor em seu art. 23, X: O locatário é obrigado a: X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos. Por isso, os inquilinos devem ter, obrigatoriamente, acesso a toda legislação regulamentadora. 

Wagnerbecker

Wagner Becker: inquilino tem direitos estabelecidos, já que cabe a ele o pagamento das despesas ordinárias do edifício

Destaca-se ainda que, é de inteira responsabilidade do morador se inteirar sobre as regras do condomínio que reside, não existindo qualquer hipótese de abstenção de aplicação de penalidade em razão de desconhecimento das normas e regras

Inquilino inadimplente ou que aluga apartamento com dívida de taxa de condomínio não deve sofrer nenhum tipo de constrangimento ou restrição no uso das áreas comuns, visto que há meios legais para realização da cobrança

A participação do inquilino em assembleia é um tema que gera muitas dúvidas para os administradores. Segundo a Lei n.4591/64, no parágrafo 4º, do artigo 24, o locatório pode votar na hipótese de ausência do condômino-locador, nas assembleias que não envolvam despesas extraordinárias. Mas, como o tema é tratado de forma superficial, para evitar conflitos e questionamentos sobre a validade da sua participação, a melhor solução é a exigência de uma procuração outorgada pelo proprietário do imóvel

Em regra geral o inquilino está autorizado a ser síndico. Esse é o entendimento do artigo Art. 1.347 do Código Civil que permite que a assembleia possa escolher um síndico, não condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, que poderá ser renovado

A obrigação legal de pagamento das despesas do condomínio é do proprietário. Este por sua vez pode transferir a obrigação de algumas despesas ao locatário mediante disposições no contrato de locação. A exceção fica por conta do fundo de reserva. A proibição de se cobrar o fundo de reserva do inquilino advém da aplicação do inciso X alínea G do artigo 22 da Lei n.8245/91 conhecida como Lei das Locações.

Fontes: advogados Wagner Becker e Marconely da Cruz Alves

Despesas que competem ao inquilino

Pagamento das despesas ordinárias, necessárias à administração como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio 

Consumo de água e esgoto, gás e luz das áreas de uso comum
Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum
Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum
Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer
Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum.

Fonte: Advogado Wagner Becker

 

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