Após negociar o valor do imóvel, acertar o preço e as condições de pagamento, o próximo passo para a aquisição do novo lar é providenciar o contrato. Porém antes de assinar, é preciso verificar as documentações do bem e do proprietário para evitar problemas futuros, como descobrir posteriormente que a unidade está penhorada ou hipotecada.
Primeiramente deve pegar a escritura e verificar a descrição do imóvel, analisar se a área definida na documentação equivale a da edificação na realidade.“É preciso analisar se o apartamento que está sendo comprado é aquele que está na escritura, se o tamanho confirma com o que foi discriminado e constatar se a numeração dos boxes de garagens apresentados confere com o dito no documento. São cuidados para o comprador ter certeza de que não vai pagar por uma coisa e receber outra”, diz o diretor para Compra e Vendas de Imóveis do Sindicato da Habitação (Secovi – Florianópolis/Tubarão), Gilberto Guerreiro.
Segundo o advogado da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB/SC), Diogo Bonelli Paulo, também é necessário analisar se o vendedor é pessoa descrita na matrícula do imóvel.O advogado Lio Bocorny, também participante do grupo, acrescenta que ocorre das pessoas “fazerem contrato de gaveta, sem registrar a transferência”. Nesse caso, ele observa que o melhor é optar por adquirir uma outra residência ou exigir a regularização e, para isso, poderá buscar o auxílio de um profissional da área do direito.
Atenção ao histórico do imóvel
Depois de verificar a escritura, o comprador deve solicitar a matrícula atualizada no registro de imóveis da região. “Nela consta todo o histórico do imóvel, como a possibilidade do imóvel estar penhorado. O documento tem validade de 30 dias”, observa a advogada participante da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB/SC) Cristiane de Lorenzi Cancelier.
As certidões negativas do imóvel e do vendedor nas fazendas públicas federal, estadual e municipal e do cartório distribuidor judicial também devem ser solicitadas.O advogado Lio Bocorny diz que por meio delas pode ser analisado se existem desde dívidas pessoais, que possam tornar o bem alvo de penhora, a inadimplência do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), neste caso a prefeitura pode pedir o próprio imóvel como garantia.
“É importante salientar que as pendências do IPTU seguem o imóvel na venda, assim como os débitos condominiais”, observa o advogado Diogo Bonelli Paulo. O ideal é pedir ao síndico do prédio uma declaração sobre a existência ou não de débitos sobre a unidade.Também é interessante verificar a situação do Habite-se. É importante consultar um advogado e/ou o corretor de imóveis para averiguar se possíveis pendências podem acarretar em algum tipo de prejuízo para o comprador.
Contrato precisa ser registrado
O contrato é o acordo entre o comprador e o vendedor que especifica o bem e as garantias da transação. Quanto mais detalhado menos surpresas desagradáveis podem surgir, por isso, deve constar informações precisas sobre localização, metragem e matrícula do imóvel, o valor da entrada – conhecida como arras ou sinal – as outras parcelas e datas a serem quitadas. Além de prazo para prestação de documentos e o fórum escolhido para julgar possíveis problemas.
Quando o pagamento é a vista, o ideal é transferir a escritura imediatamente em um tabelionato e depois registrá-la. Mas quando a comercialização é feita a prestação, normalmente o vendedor exige transferir a propriedade para o nome do novo dono somente após o quite total. Caso isso ocorra, o advogado Diogo Bonelli Paulo, sugere que o contrato particular seja levado a registro no cartório de registro de imóveis, assim que for assinado, para dar publicidade ao negócio. “O título registrado em primeiro lugar tem preferência em relação a todos os outros que forem apresentados”, destaca.Também é importante constar nas clausulas do contrato a determinação de que o vendedor entregue todos os documentos do imóvel ao que adquire a propriedade.
Dicas
Sinal ou arras
O sinal ou arras é uma garantia em dinheiro prestada pelo comprador antes de ser consolidado definitivamente o contrato para apresentar o real interesse em fazer a negociação. Caso o interessando em adquirir o bem desista do acordo, perde o valor. Se o vendedor voltar atrás, tem que pagar em dobro. Na hora de fechar o contrato, é interessante estipular que quando a impossibilidade da negociação independer da vontade do comprador, este terá o direito da devolução das arras.Já que podem ocorrer eventualidades, como a instituição bancária responsável pelo financiamento achar que o tomador não atende a todas as exigências para o empréstimo.
