Terreno de Marinha: Uma demarcação contraditória

  • 10/Março/2010 - Redação CondominioSC
Terreno de Marinha: Uma demarcação contraditória

 

Morar em um condomínio próximo ao mar é o sonho de muitas pessoas, mas que pode trazer dores de cabeça quando o imóvel é enquadrado como terreno de marinha. Além de pagar o IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) para a prefeitura, tem a obrigação de arcar com a taxa de ocupação e o laudêmio à União. Mesmo que existam títulos de propriedade como a escritura pública, a propriedade é considerada terreno nacional e quem construiu sobre a área tem uma licença, é como se os proprietários de imóveis localizados nessas áreas fossem inquilinos da União. Em Santa Catarina existem pelo menos 27 mil prédios enquadrados nessa condição. Somente na Grande Florianópolis são 9.322. Em Balneário Camboriú, apenas na avenida Atlântica são mais de 162 prédios.

O decreto-lei nº 9.760/1946 classifica como terrenos de marinha aqueles que estão localizados a uma distância de até 33 metros da preamar-média (média das marés altas) do ano de 1831 ou os que acompanham o leito dos rios. O advogado em Direito Notarial Roberto Pugliese explica que o terreno de marinha: “pertence à União. Ainda que o usuário tenha a escritura e o registro, o que vale é a demarcação. Sendo dela, pode até requerer à área”.

Para ambientalistas e juristas do setor, controlar o uso do terreno de marinha é necessário para preservar o meio ambiente. O assunto é tema do livro lançado pelo procurador-chefe da União no Pará, José Mauro de Lima de Almeida, em 2008. Com o título Terrenos de Marinha: Proteção Ambiental e as Cidades, a obra expõe que a maior parte das terras à beira-mar é ocupada sem planejamento urbanístico ou cuidado ambiental. O procurador-chefe se atenta em abordar a importância de uma correta utilização e administração desses espaços pelo poder público, focado no respeito à legislação e no Estatuto da Cidade, ou seja, a utilização sustentável e que beneficie a todos.

A maior polêmica sobre as terras da marinha é a medição da demarcação referente a um fenômeno de 1831. Segundo o advogado Pugliese, de lá para cá houve mudança na distância das marés e a União estaria demarcando a área de forma arbitrária. “Há condomínios que estão entrando com ações para requerer a revisão da demarcação e estão obtendo ganhos de causa. Enquanto os donos dos imóveis apresentam a escritura ao juiz, a União tem como base a constituição, mas não tem como provar que aquele lugar está dentro dos 33 metros a partir da preamar- média de 179 anos atrás. A União até tem como fazer estudos para a medição da linha, mas são muito caros e ainda não vale a pena, já que poucas pessoas entram na Justiça”, revela Pugliese.

Em janeiro, Pugliese esclareceu o assunto para síndicos, corretores de imóveis e construtoras em Itapema. O evento ocorreu no Edifício San Marino III, em Meia Praia. Na palestra, o advogado expôs a possibilidade jurídica dos imóveis deixarem de ser considerados terrenos de marinha e passar a ser um imóvel alodial, ou seja, o usuário (condômino no caso dos condomínios) se tornar efetivamente o proprietário.

Procedimento
Para entrar com uma ação na Justiça, o síndico precisa de uma autorização da assembleia (deliberação de 50% mais um), contratar um advogado e comprovar que o prédio existe juridicamente e que a União está reivindicando. Os processos de Santa Catarina tramitam no Tribunal Federal da 4ª Região, em Porto Alegre.
 
Taxa de ocupação
Taxa de Ocupação é calculada sobre o valor do terreno da União, 2% para as ocupações já inscritas ou requeridas até 30 de setembro de 1988 e 5% para as demais.
 
Laudêmio
Ao transferir o direito de ocupação de prédios em terrenos de marinha nas transações imobiliárias o usuário precisa pagar o laudêmio à União, que é 5% sobre o valor de mercado do imóvel.
 
Na luta para provar o direito de propriedade
O condomínio Samarino III, em Meia Praia, Itapema, foi edificado em 1994 e licenciado pela prefeitura. A União nunca cobrou taxa de ocupação, mas o problema veio quando o condômino Eduardo Passond foi tentar vender a sua unidade. Teve dificuldade em transferir o imóvel. No registro de imóveis disseram que teria de pagar o laudêmio.
“No prédio ao lado, minha família tem outro imóvel. E não tivemos problemas em transferir. Tem que ter uma lei para todos igual. O alinhamento dos dois prédios é o mesmo. Por alguma razão que ainda não conseguimos descobrir naquele está liberado e nesse não”, reclama.
 
Segundo o síndico Nilson Goedert o condomínio não está registrado no Serviço de Patrimônio da União. “Nunca foi reivindicado. Pagamos os tributos normais só para a prefeitura. Vamos ver com o advogado, como fazemos para provar que o edifício não está em terreno de marinha”, aponta.
 
Histórico
Os terrenos de marinha foram incorporados ao território nacional com a chegada da coroa Portuguesa, que visava proteger as terras conquistadas. A Ordem Régia de 1710 foi o primeiro documento a constar o termo marinha e atualmente a área é regida pelo decreto-lei nº 9.760/1946. No período de colonização, a área era importante para a extração de sal, embarque e desembarque de carga e passageiros e outras atividades econômicas. Com o tempo, as necessidades mudaram e hoje o foco é voltado para a preservação do meio ambiente, arrecadação de impostos dos prédios para a União e construção de edificações públicas.
 
No Congresso Nacional existem projetos que propõem a extinção do instituto do terreno de marinha. Entre eles a proposta de emenda à constituição (PEC) 53, de 2007, do senador Almeida Lima (PMDB-SE). O relator da PEC, senador Flexa Ribeiro (PA), manifestou-se favorável. Para o parlamentar, a propriedade dos terrenos de marinha, atualmente controlados pela União, agrava os problemas fundiários em diversas regiões do país e dificulta a promoção de políticas de planejamento e desenvolvimento urbano pelas administrações públicas locais.
 
Em 2008, o secretário-adjunto do Patrimônio da União (SPU), Jorge Arzabe, defendeu na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) do Senado o aprofundamento do debate sobre a legislação que rege os terrenos de marinha. No período Arzabe destacou que a transferência de patrimônio da União para particulares e município daria um tratamento que não pode ser alcançado pors cidadãos e cidades fora do litoral. O projeto segue no CCJ.
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