Pergunta: Nosso condomínio resolveu contratar uma síndica profissional, mas agora estamos em dúvida: quem assina pelo condomínio? Quais as regras dessa contratação? O síndico profissional tem um teto que o autorize a fazer compras e contratações ou sempre em conjunto com subsíndico ou presidente do conselho? 

Resposta: O organograma dos cargos que compõem a administração condominial irá constar da convenção condominial vigente, nos termos do artigo 1.334, inciso II, do Código Civil, de modo que há condomínios que sequer possuem as funções de subsíndico e conselho (fiscais e/ou consultivos). Tudo dependerá da previsão convencional.

Quanto ao síndico, o artigo 1.347 do Código Civil estabelece que “a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

Portanto, não há distinções entre a figura do síndico morador (orgânico) e o síndico profissional, eis que ambos são regulados pelo mesmo dispositivo legal citado anteriormente, inexistindo classes diversas de síndicos.

Em face do mencionado artigo 1.347 do Código Civil, bem como do princípio da hierarquia das normas, a convenção condominial não poderá estabelecer que os candidatos ao cargo de síndico deverão ser apenas condôminos, pois regras desta natureza encontram-se em descompasso com a legislação hierarquicamente superior, que no caso é o Código Civil.

No entanto, a convenção poderá dispor sobre as regras eleitorais aplicáveis aos candidatos, tais como o prazo de inscrição dos candidatos e os documentos que deverão ser apresentados pelos mesmos.

Há que se ressaltar que, tanto o morador, o profissional, poderão ser eleitos para o exercício da sindicatura durante o prazo de mandato estabelecido pela convenção condominial, funcionando a ata da assembleia de eleição como uma espécie de “contrato”, pois prevê a remuneração e o prazo de duração do mandato do síndico eleito.

Ao ser empossado no cargo, o síndico assume toda a carga de obrigações constantes no artigo 1.348 do Código Civil, dentre as quais “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns.”
Além de representar ativa e passivamente o condomínio, na forma do inciso VI do artigo 1.348 do Código Civil, compete ao síndico eleito, a elaboração da previsão orçamentária de cada exercício, que será deliberada e aprovada na forma do artigo 1.350 do Código Civil.

A ata da previsão orçamentária funciona como um “cheque” mensal a ser utilizado pelo síndico eleito, pois contempla o limite de despesas ordinárias a serem suportadas pelo condomínio, cabendo ao síndico cumprir a decisão assemblear acerca do planejamento financeiro, na forma do artigo 1.348, inciso IV, do Código Civil, sob pena de não ter as suas contas aprovadas ao final do exercício, nos termos do artigo 1.348, inciso VIII e 1.350, ambos do Código Civil.

Então, o síndico não pode gastar além da previsão orçamentária, utilizar o fundo de reserva sem autorização assemblear ou a comprovação de um evento emergencial, bem como realizar benfeitorias sem a obtenção dos quóruns dos artigos 1.341 e 1.342 do Código Civil.

Há condomínios em que, dependendo da dinâmica imposta pela convenção condominial, a realização das despesas dependerá de assinatura conjunta do(a) subsíndico(a) e/ou de algum(a) conselheiro(a) fiscal. Contudo, tal prática não é habitual e gera uma potencial burocratização das operações cotidianas do condomínio.

Ao conselho fiscal, por sua vez, se houver previsão na convenção quanto a sua existência, respeitadas as suas respectivas competências funcionais, via de regra caberá analisar as contas e dar o parecer sobre a aprovação ou a reprovação das mesmas. Anote-se que caberá a assembleia condominial a aprovação ou a reprovação das contas do síndico e não ao conselho fiscal autonomamente.

Compreender o organograma instituído pela convenção é fundamental para o funcionamento harmônico da administração, posto que, quando cada um dos componentes dos órgãos que compõem o macrossistema condominial conhecem as suas competências funcionais, a tendência é a de que os conflitos sejam mitigados, eis que as atividades serão desempenhadas com humildade. Ou seja: Nem além, nem aquém de suas responsabilidades, mas na justa medida."

Karpat & Camacho Advogados Associados
Gustavo Camacho OAB/SC 32.237
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