Demanda por melhorias em edifícios exige esforço dos síndicos para cumprir metas de planejamento, organização e acompanhamento da obra
A gestão de obras de grande porte em condomínios é uma tarefa desafiadora e exige planejamento cuidadoso, coordenação eficiente e atenção aos detalhes. A demanda crescente por melhorias e reformas requer que os síndicos estejam preparados para lidar com situações que podem impactar toda a comunidade condominial.
Obras que envolvem a reforma estrutural, modernização das áreas comuns, instalações elétricas, hidráulicas e outros sistemas podem afetar significativamente a rotina dos moradores, como barulho, poeira e interdições de áreas. Portanto, é necessário que a comunicação seja clara e transparente desde o início, informando aos condôminos sobre o cronograma previsto e os impactos esperados.
A definição clara dos objetivos, escopo, cronograma, orçamento e recursos deve levar em consideração as necessidades específicas do espaço e os requisitos legais e regulamentares. Para especialistas, fazer o detalhamento prévio permite estabelecer as bases para a gestão eficiente da obra, garantindo que todos os aspectos sejam considerados, evitando problemas futuros.
“O planejamento de obra é essencial para que ela seja feita com o menor custo, sem surpresas como aditivos contratuais, e no prazo, sem atrasos. Esse passo não termina na escolha da empresa, mas na elaboração do seu contrato, que deve contemplar todos os serviços, técnicas e custos envolvidos, assim como cronograma de obras, horários de trabalho e prazos de garantia previstos”, explica o engenheiro civil Mário Filippe de Souza.
Para a arquiteta Lilian Lídia Wojcikiewicz, o primeiro passo para o sucesso da obra é verificar a necessidade prévia de um projeto técnico que irá balizar as informações, serviços, materiais, entre outros elementos que possam interferir na contratação. “A definição de uma comissão de obras também é essencial. Caso o condomínio não tenha esses representantes, é recomendável a contratação de arquiteto ou engenheiro habilitado em seus respectivos conselhos, a fim de apoiar tecnicamente a obra durante a vigência contratual”, detalha.
Contratação de profissionais
O sucesso da gestão da obra passa pela contratação de profissionais qualificados com conhecimento técnico, garantindo o cumprimento das normas e a minimização de riscos. É importante realizar uma seleção criteriosa, avaliando experiência, habilidades, reputação e referências.
“O condomínio poderá divulgar um edital de contratação para que as empresas interessadas possam avaliar, vistoriar e apresentar o orçamento. Outra opção é buscar, por meio de consultas ao mercado as empresas com portfólio e referenciais de serviços conforme o perfil das obras a serem executadas”, aponta a arquiteta.
Nas propostas, as empresas necessitam apresentar: dados completos, descrição completa do serviço, responsabilidades, cronograma de execução das etapas da obra, especificação dos materiais e equipamentos a serem utilizados, seguro de responsabilidade civil, preço, forma de pagamento e equipe técnica.
O engenheiro civil Mário Filippe de Souza destaca quais cuidados os responsáveis pela administração do condomínio devem observar na hora de fechar a contratação, principalmente para evitar aditivos contratuais e atrasos na entrega.
“É preciso estar seguro de que as empreiteiras entenderam exatamente a dimensão do serviço e os materiais a utilizar. O contrato precisa ser claro e bem redigido, não apresentando possibilidades de dupla interpretação. A análise jurídica e técnica, a primeira por advogado e a segunda por engenheiro civil ou arquiteto, é essencial”, afirma o engenheiro.
O engenheiro alerta ainda sobre os prazos firmados na contratação. A empresa contratada deve cumprir o período acordado para a execução do serviço conforme estabelecido no contrato. É responsabilidade da gestão do condomínio monitorar o andamento da obra e garantir que esse tempo seja cumprido.
Em alguns casos, podem ocorrer atrasos devido a fatores imprevistos, como condições climáticas adversas, problemas de fornecimento de materiais, ou questões técnicas. Nessas situações, é importante que a empresa comunique o condomínio e proponha ajustes ao cronograma.
“Os prazos normalmente consideram dias trabalhados, ou seja, sem chuvas ou qualquer dificuldade que impossibilite o serviço. Quando há serviço de pintura de corredores ou garagens, por exemplo, é possível que, nos dias de chuva, façam-se os trabalhos internos, o que facilita o planejamento”, conclui.
Acompanhamento da obra
O acompanhamento rigoroso no processo de execução da obra é essencial para se certificar de que tudo que foi acordado está sendo realizado e, assim, evitar danos aos moradores e à própria gestão do condomínio.
Esse controle, que pode ser feito pelo próprio condomínio ou por uma assessoria especializada, permite identificar e corrigir problemas em tempo hábil, evitando atrasos, desperdícios e prejuízos financeiros.
Atuando desde 2014 na sindicatura, com formação técnica em edificações e MBA em Gestão de Projetos e Obras, Adriano Wagner dos Santos explica como deve ser o procedimento caso alguma divergência seja encontrada durante o acompanhamento.
"Existem obras que são mais simples e viáveis de realizar um acompanhamento visual com registro fotográfico e descrição do andamento até a conclusão. O responsável pela inspeção deve gerar um relatório técnico periódico ao condomínio. Sempre que houver uma inconsistência identificada, a melhor indicação é chamar o profissional responsável da empresa contratada e fazer o registro do fato para a busca de uma solução. Caso seja algo que necessite de ajuste do prazo e direção na execução, o síndico deve informar aos moradores”, afirma Adriano Wagner.
O responsável pelo acompanhamento da obra atua como os olhos e mãos do síndico, supervisionando e gerenciando o serviço. A falta dessa pessoa pode resultar em problemas ao condomínio, como a falta de cumprimento das garantias e a necessidade de retrabalho, conforme explica o engenheiro Mário Fillipe.
“Em uma obra onde fui contratado, sem o condomínio ter qualquer laudo, vi já de cara vários erros contratuais. Por exemplo, um paredão externo de garagem tinha diversos danos estruturais que causavam infiltrações em salas e garagens, e isso não foi contemplado no contrato. Assim, teve que ser feito um aditivo para a restauração dessa parede, e como era um valor muito alto não chegou sequer a ser concluído”, detalha.
Documentação
A gestão eficiente de obras também requer uma organização adequada da documentação como contratos, licenças, projetos, relatórios e registros diversos. Antes de iniciar a obra, por exemplo, é obrigação do síndico exigir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do responsável técnico, fornecida pela empreiteira contratada, e se certificar da sua validade junto ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou ao Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).
Segundo a arquiteta Lilian, para garantir a certificação e qualificação da empresa os documentos devem ser avaliados pela comissão de obras e pela assessoria administrativa, contábil e jurídica do condomínio. Já os registros, seguros de vida individuais ou coletivos, certificação das Normas Regulamentadoras (NRs), bem como os Equipamentos de Proteção Individual (EPIs), são obrigações da empresa e devem estar descritos em cláusula contratual.
“É importante manter um sistema de arquivamento seguro e acessível dos documentos para facilitar o acesso às informações quando necessário. Esse método contribui para a transparência, prestação de contas e facilita a resolução de questões legais ou administrativas futuras”, explica o síndicoAdriano Wagner.
Formas de pagamentos
Em relação ao pagamento pelas obras realizadas em condomínios, existem duas modalidades: medição e parcelamento. Geralmente, uma entrada de 20 a 30% é requerida, independentemente da opção escolhida.
Por medição, a empresa contratada é responsável por preencher uma planilha com a porcentagem executada para cada serviço realizado. Já no pagamento parcelado é estabelecido um valor fixo mensal para o saldo devedor, em um prazo que normalmente se estende além da conclusão da obra. Por isso, é importante evitar que o valor seja integralmente quitado antes do término. Para garantir a segurança dos moradores, as garantias entram em vigor somente após a emissão de um Termo de Conclusão de Obra, indicando que o serviço foi finalizado corretamente.
Para entender a diferença entre os modelos e qual deles é o mais indicado para cada tipo dos condomínios, o engenheiro Mário Filippe de Souza aponta as vantagens e desvantagens do pagamento por medição e do pagamento por parcelamento.
“O pagamento por medição é ideal para condomínios que tenham um grande caixa e que precisam de celeridade na obra. As vantagens são: o maior incentivo à entrega rápida e o maior poder de negociação por descontos. A desvantagem é a maior instabilidade para o fluxo de caixa do condomínio. Já o pagamento por parcelamento é para condomínios que não tenham um grande caixa ou que planejem uma obra maior e mais longa. A vantagem é a previsibilidade de pagamentos, enquanto as desvantagens são a maior dificuldade para negociação de descontos e de aceleração de cronograma. Lembrando que o cronograma pode ser adiado, o que deve ser vinculado no contrato. Se isso ocorrer, o condomínio irá reter parcelas até que a obra retorne”, finalizou o engenheiro.
