A convenção do Condomínio visa coletar e normatizar os interesses dos condôminos, sendo esta a norma máxima interna entre os condôminos, assim como a Constituição Federal é para os cidadãos. Deve, portanto, expressar textualmente a forma como os condôminos querem organizar e administrar o patrimônio comum. Neste caso, os próprios condôminos elaboram livremente o texto condominial, obedecidos os assuntos mínimos e as possibilidades previstas no Código Civil. É ela, por ensinamento de Carlos Alberto Dabus Maluf (MALUF, 2005, p. 98), “a lei básica do condomínio, sendo ato normativo imposto a todos os condôminos, presentes e futuros.”
Porém, todo cuidado na elaboração do texto da convenção é bem vindo tendo em vista que o Código Civil traz poucos (muito poucos) artigos voltados para condomínios, e assim cabe aos próprios condôminos complementá-la, traçando as normas necessárias para uma boa execução da administração condominial.
De um modo geral, o povo brasileiro é mais remediativo do que preventivo. A preocupação para determinado problema é exercida somente quando este acontece. Indico sempre que os problemas sejam visualizados e combatidos antes mesmo de seus acontecimentos. Não se trata de pessimismo, mas sim de precaução. Mesmo que seu condomínio seja de uma paz exemplar, uma boa convenção deve prever a forma de combater determinados problemas, mesmo que eles nunca tenham ocorrido anteriormente ou sequer tenham sido imaginados por seus administradores. A convenção condominial deve, portanto, prevenir e dar resolução aos problemas, sem que Síndico necessite recorrer à especialistas (ou até mesmo o judiciário) e/ou tenha que inserir o lado pessoal para que a questão seja resolvida.
Um cuidado que se deve ter na elaboração da convenção está nas sanções a que estão sujeitos os condôminos. Ela necessita especificá-los e, principalmente, traçar o método de aplicação. Ressalto que o regimento interno não possui poderes para prever sanções, pois esta é uma competência exclusiva da convenção (art. 1.334, IV, Código Civil). O regimento interno deve se ater à forma de utilização das áreas comuns.
Estude e elabore uma boa convenção condominial, utilizando como ótica a prevenção de problemas. Para isso, conte com a experiência de profissionais que tenham como bagagem o dia a dia em administrações condominiais.
