O Superior Tribunal Federal (STF) julgou no Recurso Extraordinário de número 695911 a questão da cobrança de taxas associativas em sede de repercussão geral (Tema 492), o que irá uniformizar o entendimento da corte sobre o tema.

Será possível a cobrança dos proprietários de taxas de manutenção e conservação nos loteamentos de acesso controlado a partir de 2017, que se associaram ou que tal obrigação esteja registrada nas matrículas dos lotes junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Conforme tese do STF:

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente registro de imóveis.

Essa decisão coloca de certa forma um ponto final quanto a dúvida na cobrança de taxas ligadas à associação de moradores em loteamento. Sempre foi comum esse tipo de cobrança que invariavelmente se dava dessa forma: o loteador para poder gerir de forma organizada o loteamento criava uma associação que poderia contar ou não com a adesão de todos os proprietários e emitia as cobranças da taxa de manutenção que eram muitas vezes contestadas em juízo com divergência de entendimento nos Tribunais quanto a sua legalidade.

Aqueles que não pagavam poderiam, em parte das vezes, serem condenados sob a tese de enriquecimento sem causa, fundamentado na ideia de que os serviços beneficiavam a todos do loteamento e, por isso, deveriam ser pagos por todos, e por ora isentos das taxas sob o fundamento de que ninguém seria obrigado a se associar contra a vontade (artigo 5º, Inciso XX da CF).

Em 2015 a 3ª e 4ª Turma do STJ, em tese de recurso repetitivo (tema 882), já havia se pronunciado seguindo esse mesmo entendimento de que ninguém seria obrigado a se associar contra a vontade.

Acrescente-se a isso o fato de que em 2017 foi publicada a Lei nº 13.465, que introduziu no Código Civil o artigo 1.358-A que regulamentou o “Condomínio de Lotes”, bem como acrescentou à Lei de Parcelamento do Solo, nº 6.766/79 o art. 36-A.

Nesse sentido, a partir de então, prevalece o entendimento do STF. Sendo assim, só poderá haver cobrança de taxa associativa caso a aquisição do lote ou adesão à associação tenha sido registrada nas matrículas dos lotes no Cartório de Registro de Imóveis.

Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. É Presidente da Comissão de Advocacia Condominial da OAB-SP.