Praticamente todos os condomínios apresentam anomalias ou falhas - trincas, fissuras, manchas, infiltrações etc, que podem impactar no bem-estar dos condôminos, no desempenho da edificação e, principalmente, desvalorizar o patrimônio. 

Com legislações e normas cada vez mais rigorosas, a gestão condominial exige mais conhecimento, independentemente de o síndico ser morador ou profissional.

Tanto síndico quanto condôminos devem entender a importância das manutenções no seu dia a dia. Desde a entrega das áreas comuns, o síndico deve estar atento ao que dizem as normas técnicas, em especial as que tratam de Manutenção e Desempenho, afinal a segurança da edificação está sob sua responsabilidade civil e criminal.

A negligência, imprudência ou imperícia do gestor não impacta apenas em si, mas em todos que estão a sua volta. Por exemplo, riscos estruturais ou de queda de materiais podem gerar indenizações a terceiros ou até mesmo acidentes fatais.

Desde que iniciei minha jornada na Engenharia Diagnóstica, me deparo muitas vezes com edificações novas e antigas com total falta de conservação e com síndicos, zeladores e especialmente condôminos sem conhecimento sobre manutenção e planejamento.

É comum, ainda hoje, que condomínios busquem auxílio técnico apenas em duas situações: próximo dos cinco anos, quando acredita estar encerrando os prazos de garantia ou quando há dúvidas sobre os riscos das anomalias. Porém, existem casos onde se deseja deixar as manutenções em dia ou fazer um retrofit que traga modernidade e valorização. Embora não seja uma obrigação legal, é de praxe nesses casos que se faça no mínimo três orçamentos para qualquer serviço de custo relevante, a fim de buscar a média de valores de mercado.

Em orçamentos para reformas, ainda é comum que síndico ou o zelador recebam, sem qualquer estudo prévio, três ou mais empreiteiras para que essas analisem os problemas, causas e soluções possíveis e apresentem valores e cronogramas dos serviços que pretendem realizar.

Independentemente da capacidade, é muito provável que cada empresa apresente soluções diferentes como, por exemplo, de tipos de tinta para a fachada - em regiões litorâneas, isso pode ser determinante para a vida útil da pintura. Assim, síndico e condôminos se veem perante não apenas três valores, mas inúmeras propostas de trabalho. E agora?

Assim como na medicina não se faz uma cirurgia sem realizar exames previamente, o condomínio não deve aprovar uma reforma sem o diagnóstico completo do serviço a realizar.

Problemas como falta ou falha de quantitativos, uso de materiais inadequados, falta de entendimento técnico da edificação ou simplesmente de conhecimento de mercado podem impactar diretamente nos orçamentos apresentados e, consequentemente, nos serviços e na sua vida útil.

É possível que, no meio da obra, se descubra novos reparos que poderiam ser facilmente detectados em uma inspeção prévia. O resultado disso pode ser aditivos contratuais e desconfiança geral, tanto do síndico com a empreiteira quanto dos condôminos com o síndico. A soma de valores e de tempo de execução ao contrato original podem fazer com que a obra fique mais cara ou demorada que outro orçamento que previa o serviço extra.

Por isso, a Inspeção Predial apresenta uma visão técnica e imparcial do engenheiro civil ou arquiteto através de vistorias e estudos dos problemas, causas e soluções possíveis, e não só ajuda a demonstrar a importância do serviço como também padroniza, orienta e qualifica tecnicamente as propostas de empreiteiras participantes da concorrência, tornando o processo mais transparente, justa e profissional e obtendo a melhor relação entre custo e benefício.

Mário Filippe de Souza, graduado em Engenharia Civil pela Universidade Federal de Santa Catarina e diretor Executivo da Econd Engenharia para Condomínios.