NBR 16.280 trata do tema ‘reformas em edificações’ e traz os requisitos necessários que garantem legalidade na obra e maior segurança ao projeto
Há 11 anos, um grave incidente no Rio de Janeiro foi o ponto de partida para importantes mudanças no regramento de reformas em unidades condominiais e nas áreas comuns de edificações brasileiras. No dia 25 de janeiro de 2012, três edifícios desabaram próximo ao Teatro Municipal: 22 pessoas morreram. A principal hipótese é que uma obra irregular, realizada no nono andar do Edifício Liberty, o maior deles, causou danos à estrutura, fazendo a construção ruir e derrubando outros dois prédios.
Como resposta, em 2014, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) lançou a NBR 16.280, que trata especificamente do tema ‘reformas em edificações’ e traz os requisitos necessários para o projeto e a execução de obras nos apartamentos e no próprio condomínio. Com isso, a responsabilidade pelos documentos e pela reforma passaram a ser do morador e do arquiteto ou engenheiro que assina a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
“A mudança reduz responsabilidade do síndico sobre obras nas unidades. Com a norma, o condômino é o responsável legal pelo conteúdo da documentação fornecida ao síndico e pela reforma realizada dentro do apartamento – e não mais o síndico. No entanto, é importante ressaltar que muitos síndicos não são da área técnica e, por isso, a verificação e validação da documentação básica precisará ser avaliada por uma assessoria técnica, que poderá aferir se tudo se encontra dentro das necessidades legais”, explica a arquiteta Lilian Lidia Wojcikiewicz.
Documentação necessária para a reforma
O condômino disposto a reformar o apartamento deve apresentar ao síndico ou assessor técnico do condomínio os seguintes documentos: Projeto e Plano de Reforma de Intervenção na Unidade Residencial; ART ou RRT referente a projeto e execução da reforma. Há também o Certificado de Aprovação do Projeto pelo Corpo de Bombeiros, se necessário; e cronograma de serviços e relação dos profissionais que estarão na reforma.
“É essencial detalhar o tipo dos serviços e os impactos que eles irão causar. Outro ponto necessário é ter ciência das regras previstas no regimento interno, para que sejam respeitados os horários pré-estabelecidos em assembleia sem causar desconforto na rotina diária dos moradores. Por fim, e não menos importante, é ter o nome completo, telefone e documento de quem estará na obra, principalmente em função do controle de acesso e da segurança patrimonial”, detalha a arquiteta.
Em resumo, é importante ter em mãos todos os documentos necessários para garantir a legalidade da obra e verificar se as leis e os regulamentos do local onde o imóvel está situado exigem algum outro documento específico.
Como o síndico deve proceder?
A aprovação de reformas em edifícios e apartamentos é um processo complexo que requer atenção aos detalhes e planejamento cuidadoso. Por isso, o síndico deve seguir um roteiro com itens importantes, como: verificação das regras do condomínio; aprovação do conselho; análise da estrutura; contratação de profissionais qualificados; solicitação de autorizações necessárias; comunicação com os moradores; monitoramento da reforma; e inspeção final.
No condomínio Carybe, no bairro Trindade, em Florianópolis, a síndica Ana Cristina Souza Goulart aponta que o espaço de 86 unidades, divididas em 3 blocos, já passou por obras nas áreas comuns, como pintura externa do prédio e das garagens.
“Tomamos todo o cuidado necessário para que as obras não os afetem e tenham o menor impacto possível na rotina diária dos condôminos. E isso fazemos com a divulgação interna para explicar o que será feito e tirar todas as dúvidas. Aqui faço dessa maneira e funciona”, aponta a síndica.
Em relação às reformas nos apartamentos, existe a necessidade de aprovação do condomínio no caso de a mudança mexer com a estrutura do prédio, como troca de esquadrias externas, instalação de aparelhos de ar-condicionado, demolição de alvenarias e instalação de novos fechamentos (drywall, gesso acartonado ou alvenarias tradicionais), bem como substituição da infraestrutura elétrica e hidrossanitária.
Por outro lado, outras obras não precisam de autorização. Algumas delas são: pintura, instalação de luminárias e marcenaria, forro de gesso ou similar, troca de louças, torneiras, chuveiros, metais, portas internas, varais internos e a remoção de carpete para a instalação de revestimento vinílico ou laminados de madeira.
Para que uma obra seja executada em cada unidade no condomínio Carybe, a síndica Ana Cristina explica qual o trâmite a ser seguido pelos moradores: “Eu solicito a documentação necessária um mês antes do prazo previsto para o início. Esse tempo é ideal para organizar tudo o que precisa, uma vez que uma obra mexe com a rotina dos condôminos. É obrigatório também ter ART, que deixamos aqui no nosso arquivo por cinco anos. Portanto, se o proprietário se negar a apresentar a documentação, ele será impedido de iniciar a obra”, completa.
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